Passoire thermique : que faire avant l'interdiction de location 2025-2026 ?
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont officiellement interdits à la location. Les propriétaires de biens classés F ont jusqu'en 2028 pour agir. Voici le plan d'action concret pour sortir du statut de passoire thermique avant l'échéance.
Qu'entend-on par passoire thermique ?
Le terme passoire thermique désigne les logements classés F ou Gau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ces biens se caractérisent par une consommation d'énergie anormalement élevée — entre 331 et 420 kWh/m²/an pour la classe F, et plus de 420 kWh/m²/an pour la classe G.
En France, on estime que plus de 5,2 millions de logements sont concernés, soit environ 17 % du parc privé. Pour un appartement de 60 m² classé G chauffé à l'électricité ou au fioul, la facture annuelle peut dépasser 2 500 € — bien au-delà d'un logement équivalent en classe C ou D.
Les causes les plus fréquentes
- Murs non isolés ou avec isolation ancienne dégradée
- Combles perdus non traités (25 à 30 % des déperditions)
- Simple vitrage aux fenêtres
- Chaudière fioul ou convecteurs électriques énergivores
- Plancher bas en contact avec le vide sanitaire ou le sol
Le calendrier réglementaire des interdictions de location
La loi Climat et Résilience de 2021a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location pour les passoires thermiques. Voici les jalons à retenir :
Classe G — interdite à la location
Logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an. Ni nouveau bail ni renouvellement possible.
Classe F — interdite à la location
Logements entre 331 et 420 kWh/m²/an. Il reste 2 ans pour anticiper les travaux.
Classe E — interdite à la location
Logements entre 251 et 330 kWh/m²/an. L'ensemble des logements très énergivores sera concerné.
Les sanctions pour les propriétaires qui ne respectent pas ces interdictions sont réelles : un locataire peut saisir le tribunal pour obtenir la réalisation de travaux, une réduction de loyer ou des dommages-intérêts. En cas de manquement grave, le contrat de bail peut être considéré comme nul.
Impact sur la valeur de votre bien immobilier
Au-delà de l'interdiction de location, le DPE influence directement la valeur vénaled'un logement. Les études de marché publiées par les notaires français montrent des décotes significatives pour les passoires thermiques :
| Classe DPE | Décote moyenne | Statut locatif |
|---|---|---|
| A / B | Prime +5 à +10 % | Libre |
| C / D | Référence du marché | Libre |
| E | −3 à −8 % | Libre jusqu'en 2034 |
| F | −8 à −15 % | Interdit dès 2028 |
| G | −15 à −25 % | Interdit depuis 2025 |
Pour un appartement estimé à 250 000 € en classe C, la même surface en classe G pourrait se négocier entre 187 500 et 212 500 €. La rénovation énergétique représente donc un investissement rentable à double titre : suppression de l'interdiction de location et revalorisation du patrimoine.
Les solutions de rénovation pour sortir des classes F et G
Il n'existe pas de solution universelle : les travaux à engager dépendent des faiblesses spécifiques de chaque logement. Voici les principaux leviers, classés par impact sur la classe DPE :
Isolation des combles et de la toiture
Gain : 1 à 2 classesLe toit représente 25 à 30 % des déperditions thermiques. L'isolation des combles perdus par soufflage de ouate de cellulose ou laine minérale est le geste le plus rapide et le plus rentable. Coût : 1 500 à 5 000 € pour 80 m².
Isolation des murs par l'intérieur ou l'extérieur
Gain : 1 à 2 classesL'isolation thermique par l'extérieur (ITE) traite également les ponts thermiques et améliore l'aspect de la façade. L'isolation par l'intérieur (ITI) est plus accessible en appartement. Coût : 10 000 à 30 000 € selon la surface et la méthode.
Remplacement du système de chauffage
Gain : 1 à 3 classesUne pompe à chaleur air-eau (PAC) consomme 3 à 4 fois moins d'énergie primaire qu'un convecteur électrique ou une chaudière fioul. C'est souvent le levier le plus puissant pour quitter la classe G. Coût : 8 000 à 15 000 €.
Remplacement des fenêtres
Gain : 0,5 à 1 classePasser du simple au double vitrage réduit les déperditions et améliore le confort acoustique. L'impact sur le DPE reste limité si les murs et le chauffage ne sont pas traités simultanément. Coût : 500 à 1 200 € par fenêtre.
Isolation du plancher bas
Gain : 0,5 classePour les logements en rez-de-chaussée ou sur vide sanitaire, l'isolation du plancher peut représenter 10 à 15 % des déperditions. Coût : 20 à 50 €/m².
Les aides financières disponibles en 2025
De nombreux dispositifs permettent de réduire significativement le coût des travaux. Ils sont souvent cumulables et peuvent couvrir jusqu'à 70 % du montant total.
MaPrimeRénov'
Propriétaires occupants et bailleurs
25 % à 70 % des travaux
Selon les revenus du foyer (très modeste, modeste, intermédiaire, supérieur). Versée directement après validation des travaux par l'Anah.
CEE (Certificats d'Économies d'Énergie)
Tous les ménages
Variable selon les travaux
Financés par les fournisseurs d'énergie. Cumulables avec MaPrimeRénov'. Démarches simplifiées via les plateformes agréées.
Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)
Propriétaires sans condition de ressources
Jusqu'à 50 000 € sur 20 ans
Aucun intérêt à rembourser. Cumulable avec MaPrimeRénov'. Accordé par les banques partenaires.
Aides locales et de l'Anah
Ménages modestes
Jusqu'à 50 % supplémentaires
Régions, départements, communes : de nombreuses collectivités proposent des aides complémentaires. L'Anah propose aussi un accompagnement Mon Accompagnateur Rénov'.
💡 Astuce avant de lancer les travaux
Avant de contacter des artisans, il est conseillé de connaître précisément la classe actuelle de votre bien et ses points de déperdition. Un audit préliminaire à 9 € vous permet d'obtenir ces informations en 5 minutes, sans attendre un diagnostiqueur. Vous saurez ainsi quels travaux prioriser pour obtenir les aides les plus importantes.
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Questions fréquentes
Mon logement classé G est-il interdit à la location depuis 2025 ?
Oui. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an d'énergie finale) sont interdits à la mise en location en France métropolitaine. Il n'est plus possible de signer un nouveau contrat de bail ni de renouveler un bail existant.
Quand les logements classés F seront-ils interdits à la location ?
Les logements classés F seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028. Il reste encore du temps pour planifier les travaux, mais anticiper permet de bénéficier des meilleures aides et d'éviter la pression tarifaire des artisans.
Quelle est l'aide la plus intéressante pour rénover une passoire thermique ?
MaPrimeRénov' est l'aide principale, couvrant de 25 % à 70 % des travaux selon les revenus. Elle est cumulable avec les CEE et l'éco-PTZ. Pour une rénovation d'ampleur, le reste à charge après aides est souvent inférieur à 30 % du coût total.
La valeur de mon bien baisse-t-elle si c'est une passoire thermique ?
Oui, significativement. Un logement classé F se vend en moyenne 5 à 15 % moins cher qu'un logement équivalent en classe C ou D. Un logement classé G peut subir une décote de plus de 20 %. La rénovation représente donc souvent un investissement rentable, même en cas de revente.